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1、物流地产行业发展空间大，供需不足，导致价格上涨。
需求端多元化的物流需求正在激活行业巨大的发展潜力。
1、韩国物流地产行业存在“总量大但人均人口低”的矛盾。
1）总量大
a)物流仓储成本占韩国物流总成本的比重一直比较稳定，过去30年基本维持在30~35的范围，预计2020年物流仓储成本将达到5万亿元左右。过去10年的复合年增长率为8。b)我国仓储物流设施总面积约为10亿平方米。中金普洛斯房地产投资信托招股书显示，中国仓储物流设施总面积约为10亿平方米，在部分国家的仓储物流设施数据中仅次于美国125亿平方米。
2）人均减少
韩国人均仓库面积与发达国家相比仍有较大差距。韩国人均仓储物流设施库存仅为07，是美国人均面积的184倍，日本人均面积的175倍。尤其是中高级水平的人均物流设施差距更加明显。南山控股在2021年半年报中表示，2020年，我国主要城市非自住中高端物流设施总存量仅为7500万平方米左右，人均面积约为0.05平方米，相比美国中高端物流设施，库存量约37亿平方米，人均占地面积约113平方米。
2、多元化的物流需求正在激发行业巨大的发展潜力。
从物流地产需求来看，客户大致可以分为三类电商、第三方物流、制造业。据世邦魏理仕统计，2021年第三季度三类客户租赁的仓库和物流空间比例分别为55、38和7。其中，电商是最大的消费者。代表性物流地产公司ESR公布的数据显示，主要租户为电商和第三方物流公司，占比64%，其他租户包括零售、制造、冷链行业，占比12%。10、10%分别5、2020年，公司前10名租户占销售额40%、租赁面积39%，包括京东、亚马逊、菜鸟等。
在电子商务快速发展的背景下，电商与第三方物流共同推动仓储物流快速发展。
从线下和线上购物金额来看，2015年至2021年CAGR超过20。截至2021年，中国线下和网上购物额达到1.08万亿美元，大约是美国网上零售额的两倍。实物商品网上零售额占我国社会消费品零售总额的比重由2015年的8%提高到2021年的24%以上。2020年疫情期间，网购渗透率一度增至252。2020年，美国线上零售额占比为145%。第三方物流也受益于电子商务的蓬勃发展。以快递行业为例，电商快递已成为韩国快递行业的主力军，2008年至2021年，快递行业收入从408亿元增至超1万亿元。2021年。
本土电商公司和第三方物流公司都在迅速扩大仓储能力。
京东截至2020年底，京东物流全国运营仓库总面积约2100万平方米，其中自营仓库超过900个。京东年均增长率2014年至2020年，京东物流管理的仓库面积为46个。
菜鸟整合仓库面积超过3000万平方米。
顺丰速运截至2020年底，顺丰速运仓库面积总计486万平方米，2017-2020年GAGR为51。
由于COVID-19事件导致线上消费，市场对物流和仓储的需求正在加速，据世邦魏理仕统计，下半年以来国内16个主要城市的高端仓储净吸纳量已超过100万个2020年。总面积540万平方米，空置率连续第四个季度从158下降至142。同时，根据世邦魏理仕的数据，截至2021年上半年，全国一线城市平均高标准仓库资本价值指数较疫情前增长74，写字楼资本价值指数而2021年上半年购物中心增长了74倍。同期为-10。未来，我国制造业将由大到强，通过制造业和服务业双产业融合进一步推动仓储物流业的发展。
供给方面行业集中度较高，重点行业仍处于供给不足的状态。
1、产业集中度高
我国物流地产行业呈现出“一超多强”的格局。2020年，普洛斯以近30%的市场份额排名第一，皖维、宝万、宇培分别以市场份额排名第二至第四。第8名、第7名、第6名、前10名企业的市场份额分别达到73%，集中度较高。
2、土地供应紧张，尤其是热门城市。
1）高层仓库分布不均。他们主要集中在经济快速发展的地区。
从区域占比来看，我国69%的非保税高端仓库集中在长三角、京津翼、珠三角、成渝地区。由于这些城市群经济的快速增长。对仓库和物流的需求比较高。
2）从国有建设用地、工业用地、矿山仓储用地供应来看，2014年土地供应量开始下降，主要有以下原因。
a)城市用地规划
例如，北京《北京城市总体规划》提出，北京每年减少城乡建设用地30平方公里，严禁在三环以内新建和扩建物流仓储设施。《建设项目规划利用正负面清单》指出，建议将功能核心区的工业、仓库、批发市场等基本建设用地改造成中央党政机关办公楼和配套建筑。机构。主要军事机构。
上海《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》规定，到2020年，全市工业用地总规模控制在550平方公里左右，建设用地比重由25%下降到17%左右，工业用地指数由25下降至17左右，向制造业和高新技术产业倾斜。
B）由于物流业对地方政府税收和就业的贡献较小，地方政府相对不太愿意将土地流转给物流地产开发商。从2015年至2019年长三角地区二手仓库用地出让情况来看，上海仅在2015年和2018年出让少量仓库用地。南京、无锡、苏州等城市以及南通、宁波等城市的土地出让面积逐年减少。
供需关系恶化导致仓库租金持续上涨
纵观国内一线城市仓库租金，北京、上海、广州、深圳四个城市2007年至2021年的复合年增长率分别为4、5、3、4。纵观其他代表性城市仓库租金，它们如下。2008年至2021年，南京、杭州、宁波、青岛、武汉、重庆的复合年增长率分别为8、8、7、4、2、4。可见，国内主要物流城市的仓库租金不断上涨。
2、高级仓储冷库物流地产最具潜力的投资方向。
昂贵的仓库需求高，差距大
“高标准仓库”是指高标准仓库。普洛斯于2003年进入中国后开始发展，2008-2013年是外资快速扩张期。在此期间，宇培、易商、安博等外资加速了嘉民在中国物流地产的布局。2014年以来，万科、平安等国内企业也开始布局物流地产。
1、高品质仓库需求量大。
1）高层仓库优势明显。
高层仓库能够满足现代物流的作业要求，包括安全仓储、最大化空间利用、高效运转等。与普通仓库相比，高端仓库具有坡道附着、单层高度、承重能力强、柱距宽、防火等级高等优点，可以大大增加单位面积的存储能力，缩短工作时间。通过减少产品分拣时间降低单成本，降低仓库成本，提高运营效率
据中国仓储配送协会调查显示，以2020年为测算期，使用高端仓库的投资成本比使用传统仓库的成本低20%左右。
库存周转与传统仓库相比，现代奢侈品仓库的库存周转时间不到10天。
库存SKU可达到传统仓库的10倍；产品检索和库存管理时间比传统人工方式缩短95%。
2）对优质仓库的高需求
如上所述，电子商务的快速发展促进了仓储物流特别是高端仓库的发展。
根据仲量联行数据
2010年在我国电子商务发展初期、我国物流地产开始扩张之时，我国消费品零售额超过千亿元的城市仅有38个。
2019年随着电商、物流地产发展相对成熟，消费品零售额超千亿元的城市增至110个。
如上所述，高层仓库可以为相关方提供更高的仓库运营效率，未来高层仓库仍有很大的增长潜力。长期来看，随着我国城市群的一体化发展和城市经济的持续发展，我国零售消费规模将得到极大提升，这些城市对高端仓储的需求将会增加。
2、高层职位差距较大。
1）我国高端仓库占比较低。
近年来，奢侈品仓库空间增长迅速，从2018年第二季度到2020年第二季度，奢侈品仓库空间平均季度增长率为24%。但正如前文所述，我国高端仓的使用率与海外相比仍然较低。据南山控股2021年半年报显示，2020年我国主要城市非自住中高端物流设施总库存仅为7500万平方米左右。据戴德梁行统计，截至2020年第二季度，韩国高端仓库总面积为6400万平方米，仅占韩国仓库总面积10亿平方米的64%。美国先进仓库的份额占比超过20%。
2）预计高层职位差距仍处于较高水平。
根据普洛斯提供的数据，现代物流仓储面积每1平方米的电商交易额约为7万元，预计2021年全国线下线下购物额将达到1.08万亿美元。高端电商仓库仓储需求预估约为1.54万亿元，而根据此前文章，目前我国实际高端仓储规模预估仅为8000万平方米左右。因此，高端仓库缺口可达7000万平方米以上高端仓库电商需求面积=108万亿元/每平方米7万元=154亿平方米；高级仓库=154亿平方米-8亿平方米=7亿平方米。
冷库政策支持，快速发展
根据国务院2021年12月12日公布的“十四五”冷链物流发展规划，冷链物流包括控温、保鲜和冷藏、冷藏车以及初加工、储存和运输等。冷链产品的流通、加工、销售、流通全过程始终处于特定的温度环境下的专业化物流。冷库是冷链物流的关键环节。
1、韩国冷链物流市场具有增长潜力。2020年，我国冷链市场规模达到3800亿元，2015年至2020年复合年增长率（CAGR）达到19亿元，带动冷库容量快速增长。到2020年，我国冷库容量将达到18亿元。2015年至2020年，复合年增长率为15。然而，按人均计算，韩国人均冷藏量较低。2018年，韩国人均冷藏量为011立方米，美国为049立方米，日本为0315立方米，分别是韩国的5倍和3倍。
2、2020年，我们发布深度报告“时代催生行业发展，生鲜电商、速冻食品消费将增加1000亿美元”。我们认为生鲜电商和速冻食品消费将带动我国冷链发展。这是该连锁店需求的潜在爆发点。
1）生鲜电商机遇可推动冷链需求快速增长。
预计2021年生鲜电商交易额将达到6705万元，2016年至2021年复合年增长率（CAGR）预计将达到50元。同比增长64%，生鲜电商的快速发展拉动了冷库需求。
2）从长远来看，速冻产品的消费可能创造数千亿美元的冷链需求。
假设冷冻运输物流成本约为每吨2000元，则目前速冻食品的冷冻运输规模约为200亿韩元，约占冷冻运输市场的10%。计算假设韩国人均消费量从不到10公斤增加到日本现在的20公斤，市场规模将增加到560亿，从长远来看，人均消费量增加到50公斤可能会引起感冒。为超千亿链条提供市场需求。
3）未来3至5年两大市场的增长
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