清理光驱、VCD、U盘鼎好大厦“卖”什么？

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老鼎好大厦

20年前，有传言称，中国人民大学毕业生刘强丁曾在鼎好大厦四楼租下一间约3平方米的商铺。该店名为“京东多媒体”，主要销售光驱和光盘。他很快就把精力投入到电子商务上，我们开始建设京东网上商城。

鼎好大厦曾经一度超前成为中关村第一代企业家的集散地，但直到2019年开始改造工程之前，它仍然是第十版的“电子大卖场”。

2019年，外资财团以134亿美元收购鼎好大厦。这是北京迄今为止最大的商业地产收购案之一，外界普遍认为这是“一笔划算的交易”。鼎好大厦是中关村地区“商改办”的典型代表，也是北京城改造最大的项目之一，正在“拆迁”。

近日，鼎豪大厦业主北京鼎固鼎豪实业有限公司向36氪透露，鼎豪大厦A座办公楼于2020年10月下旬上市后，目前正在进行报批和拆迁工作。根据B座改造前期程序，写字楼部分预计于2024年中期面向整个市场投放。此外，鼎好A、B栋一层、地下一层、二层将改建为商业设施，预计于2024年投入运营。

清空笼子并更换鸟

2019年，瑞联集团联合华旭控股、启诚投资、浩腾投资完成对鼎好大厦的收购。随后鼎好电子大厦正式闭馆。火爆近20年、一度被不少创业者视为淘金地的中关村电子市场终于告别了。

与此同时，鼎好大厦主体建筑改造工作也正式启动。

鼎好项目向36氪表示，这是因为项目对现金流有明确的要求。因此，本次改造采用A、B栋分别改造的形式，使租金在改造过程中能够继续从项目剩余建筑流入。例如，A楼改造期间，B楼原有的创新工场、爱奇艺等租户，以及麦当劳、星巴克等部分底层商户继续营业。B座改造时，A座已上市一年多，创新工场从B座搬迁至改造后的A座。

业主和提供租赁代理服务的世邦魏理仕均告诉36氪，像创新工场那样在装修后继续续租的情况并不常见。“这些类型的升级本质上是产业升级和清空鸡舍以养鸟。原租户的经济状况以及是否符合该地区现有的工业特征都是因素。”世邦魏理仕华北区咨询与交易服务业主租赁部负责人王益谦表示。

另外，由于鼎好大厦改建为甲级写字楼出租，我们可以更新和重复原有租户，很大程度上避免了因教育行业危机而导致的租户搬迁。

【鼎好大厦】改造后外观

“中关村原来的空置率很低，在线教育行业的规模缩小，实际上提高了空置率。这些空置大多是具有特定遗产装饰的乙级写字楼，符合以下要求一些成长型和初创型技术“公司。选址标准。”北京鼎固鼎豪实业有限公司副总裁于红告诉36氪，改造后的鼎豪大厦已成为甲级写字楼。

在被外资接管之前，鼎好大厦曾于2012年尝试升级改造。6层以上的高质量隔间增加了隔断，并改造成办公楼。该基金与原业主2018年开始收购谈判后，逐步淘汰了A栋6层及以下的零售租户。至2019年初交易完成时，1000余户租户的清算已基本完成。于红先生坦言，鼎好大厦A座目前没有单位在售，且大部分租客合同已于2018年2月到期，因此驱逐租客进展相对顺利。

鼎好大厦B座部分出售，分散地块，小业主400余人。据此前媒体报道，他们中的很多人已经在鼎好待了10多年，见证了中关村这些年的变化。换句话说，如果刘强东没有转型电商，花重金购买专柜，京东就不会存在今天。

如此庞大的小业主数量，在中关村片区改造中仅次于中关村e世界。36氪现有的认识是，回购小型零售商，无论是在大型写字楼交易还是更广泛的城市更新项目中，都是困难的。

“在小业主题上，我们成立了专门的团队来协商回购和租赁。现在回购已经基本完成，我们还剩下大约10到20户。我们的原则是与小业主一起发展，创造同等的条件。”“我们可以得到好处，有了投资回报，我们的建筑改造就可以正常进行了。”柳洪说，小房东的租期一般为10年或更长。

目前，鼎好A座单体租户的可出租面积自装修以来大幅增加。例如，创新工场原来的租赁面积只有3500平方米，但搬进新大楼后，租赁面积增加了一倍。王益谦表示，中关村商务区以科技企业为主，这些企业更喜欢租用大而平坦的场地作为办公空间。“对于同样的空间，他们更喜欢租一楼而不是二楼，因为他们的工作效率更高，”她说。

商业改革办公室

鼎好大厦作为办公楼出租多年，但之前的业主实际上并没有从根本上改变建筑布局。因此，2020年开始的新变化仍然可以被认为是中关村区域商改办公室的典型样本。

事实上，北京市商改局的做法可以追溯到2017年之前。从东长安街到望京、三里屯、十里堡，这些项目正在陆续入市。仲量联行此前发布的一份报告显示，2010年至2017年大型写字楼项目入市后，一年内入住率可达70%，不少零售物业在变化中逐渐消失。店面业务和装修项目也越来越受欢迎。

正如鼎好大厦以前是一家电子大卖场一样，这类店面的内部设计也是按照商业逻辑来设计的。建筑的核心筒位于外围，而办公楼的承重结构通常位于中心。建筑。鼎好大厦A座外核心筒遮挡玻璃幕墙，导致中心采光不佳。

“我们的目标是把鼎好打造成甲级写字楼，设计手法之一是在结构中打造一个50米高的采光中庭，达到玻璃幕墙和内部双面采光的效果。”“照明和深度对项目的质量有巨大影响。改造后的鼎好大厦A座成为中关村西部唯一同时获得WELL和LEED认证的办公楼项目。

翻新的中庭

B楼的直径相对较小，但为了更好地管理照明并与A楼融为一体，项目团队还在B楼建造了两个小中庭。“未来A座和B座将相连，核心筒在中央，更符合写字楼的造型，所以为了统一风格，我们只会在与A座的南侧建两个小中庭。”A。”

采光和路径进深是大多数商改办公项目业主面临的题，但经过多年的实践，困难已不再是技术层面。据36氪此前了解，该项目拆除中庭实际上会减少可出租面积，影响业主现金流。北京有一个商业办公改造项目，但空置的中庭面积高达总面积的五分之一，项目利润难以计算。

迫于压力，许多项目开发商开始考虑“增加占地面积”，例如立面上的阳台、未使用的顶层等。然而，这些添加并不总是在审批级别获得批准。于红指出，改造工程增加面积的题需要在改造之初就引起重视，鼎好要求测绘公司从第一个设计版本开始介入，平衡面积，这样才能用于后续审批流程，比较顺利，不需要什么特殊的审批程序。“如果我们一开始没有意识到这个题，或者直到快完工时，或者在产权过程中，我们没有意识到面积差异如此之大，那么就很难得到这个题。”平衡权。”

照明和路径深度是商业办公项目中常见的题，但项目方选择的解决方案各不相同，必须考虑多种因素，包括商业办公所在的区域和客户群体。王益谦表示，中关村区鼎好大厦改造设计时，在中下部修建了一个采光中庭，一方面可以改善原商业规划项目的采光题。同时，在平地上形成环形走廊，加强入驻企业员工之间的交流，提高沟通效率。

位于三里屯区的盈科中心是商改写字楼的另一个典型例子。盈科中心于2017年入市，据称是北京首个商业改造项目，成功转型为甲级写字楼。中庭不是从中心雕刻出来的，而是垂直切割的，以便让更多的光线进入项目。长期关注商改办的业内人士表示，墨客中心位于三里屯36氪，遇到的客户有安利纽崔莱、雷克萨斯、奔驰等，形式类似到小型单户住宅。

不过，有业内人士告诉36氪，这是因为他们的产品更接近于小独栋住宅，面积相对固定，灵活性相对较差。北京写字楼的需求正在快速变化，从灵活性的角度来看，盈科大厦项目在未来的运营中可能会面临一定的挑战。

除以零

除写字楼外，鼎好A、B栋一层、地下一层、地下二层将改建为商业项目，作为中关村西部唯一的TOD项目，拥有天然的交通优势，4号线和10号线。业务方表示，考虑到业务整体盈利目标，仅维持三期项目。同时，商业部分规划配套原有办公楼，无需扩建面积。

据了解，鼎好商圈建筑面积为42万平方米，但由于主要位于地下，由于楼内机房和电梯占用空间，实际出租面积仅为18万平方米。平方米。这种小规模的业务给业主、装修方和经营者带来了很大的挑战。

西单更新场于2021年5月正式开业，是北京非常典型的小型商业改造项目，前身为西单文化广场和地下商业网格店“77街”。实际可出租面积为项目规模近6000平方米，装修总成本为6亿元，项目现金流高度依赖于品牌基调、租约变更频率等复杂的运营联系。

目前，鼎好将入驻的商业品牌尚未对外透露。于红告诉36氪，由于该项目出租面积较小，所以更要注重空间设计。机房等基础设施占用的空间不仅对租赁面积影响较大，还会影响客流，使店面布局设计变得非常困难。此外，中关村西侧还有北京第一条地下环廊，鼎好大厦一端与地铁相连，另一端与地下环廊相连。因此，设计者在项目中规划了24小时连通通道，以保证未来中关村核心区地下连通的良好条件。

据了解，中关村西部的地下循环廊道连接着主干道和各类建筑，最初是为了缓解地面交通压力而设计的，但多年来使用效率低下。公开资料显示，2022年7月底，海淀区人民政府启动中关村西区地下连廊出入口改造工程施工招标项目。

目前，鼎好商圈设计已完成，实际铺设道路近200条。为了提高面积效率，项目团队尝试将店铺划分得尽可能小，同时将店铺布局在主要街道上。项目方预计，约35个零售业态、30个餐饮业态、16个生活业态、13个科技体验业态、2个休闲业态以及4个其他业态预留。

“从南到北，中关村西部地区的生意越来越停滞。”于红说。中关村西区东至中关村大街，西至苏州街，北至北四环，南至海淀南路，整个区域接近一个广场。毗邻石宝街，南有兴郑洲购物中心、林克购物广场，北有鼎好大厦，大中型商业设施较少。

“我们还想通过这个项目来吸引清华大学和北大的学生作为我们的目标客户群。”鼎好大厦与北大、清华两所顶尖学府仅隔四环路。除了毗邻顶尖大学的独特优势外，中关村西区的目标客户群体还包括商界精英和高净值人士。

目前，鼎好大厦A座为商业建筑。

“中关村的商务餐饮非常缺乏。”于红说。2009年，海淀区人民政府下发《关于加快中关村西商业业态调整的通知》，其中指出，海淀区不鼓励发展电子卖场、商场、商场、餐饮等业态。这是一个为高新技术产业发展提供空间的地区。多年来，中关村西区对于新增商业设施一直非常谨慎。

不止一位商业地产投资人告诉36氪，中关村科技企业较多，劳动力密度较高，上班族的“吃饭”题一直比较严重。食宝街的推出在一定程度上缓解了这个题，但是街上多辆奔驰C级车型的碟盘该如何关闭呢？如何关闭磁盘

如需弹出车载光盘，请按光盘弹出口旁边的“EJECT”功能键或带有箭头标记的功能键，按住光盘，光盘将自动弹出。然而，许多车型都在汽车后备箱中配备了光盘播放器。这些类型的光盘播放器通常具有较高的存储容量，最多可同时存储15张光盘。

此类碟机只能通过打开汽车后备箱换碟，无法从汽车多媒体系统控制系统换碟。

如何将CD插入梅赛德斯奔驰？方法如下

首先按下光盘弹出按钮，然后将光盘插入光盘插槽，最后用手轻轻将其推出。如果你用力推它，它就会自己被吸进去。您可以播放CD的内容。一些喜爱CD的网友喜欢把CD放在包里，存放在手套箱里，而一些休闲汽车爱好者则将其留在了身后。以下是将CD插入梅赛德斯-奔驰C级轿车的步骤。